这是今年应对‘市场寒冬’的三条基本原则

2020-02-08 14:54

对于商品住宅土地交易的冷清,省城某房地产公司老总郭先生称,开发商不敢拿地、不敢争地主要还是受困于资金紧张。去年,省城龙城大街、滨河东西两路等热点区域的住宅用地价格,每亩已达到600万至1000万,一块占地仅为30亩的地,需要资金1800万元至3000万元。

4月省城商品房、商品住宅的成交量仍然未见起色,所带来的直接结果就是不少开发商声称今年将不再拿地。

而多数有在售项目的开发商,因为市场不景气,回款速度非常不理想,后续的开发资金尚且无路可寻,更别说再拿出置地资金。而没有在售项目的开发商,也不敢轻易高价拿地。在省城,被土地出让金、拆迁补偿款套牢的开发商和项目数量正呈上升之势。“正在被调查的龙城大街某项目,两年前就预收了买房者的首付款,想利用这笔违规预售款来开发项目。但因为土地成本连年暴涨,无法支付新增的土地补偿款,最终项目拖出了问题。”郭先生说。

成交土地用途中,同样是以工业用地为主。4月,土地成交量为7.4万平方米,其中工业土地成交占比85%,商业土地成交占比15%,而住宅用地成交面积为零。

住宅用地供应成交均冷

在这种状况下,土地流拍、土地价格下降已出现在各地。而记者了解到,省城今年住宅用地市场呈现“价滞量跌”的状况。数位房企负责人表示,在楼市未回暖之前,“不扩大规模,不投资拿地,快速出货,这是今年应对‘市场寒冬’的三条基本原则。”房企老总郭先生认为,当前市场背景下,加大销售力度、降低负债率是公司首要选择,宁可放缓企业发展速度,也不能让地砸在自己手里。

《太原市房地产市场研究报告》显示:今年4月,省城商品房成交面积为11.19万平方米,而2011年4月,商品房成交面积达到41.68万平方米;4月,太原商品住宅的成交面积为10.33万平方米,但2011年4月份的成交面积为18.67万平方米。省城6城区住宅仅有三个项目有新增推案,成交面积环比下降35.92%,同比下降44.67%。“开发商拿地热情与楼市销售紧密相关,开发商拿地的观望情绪比购房者的观望情绪更为浓烈。”省城某开发商李先生近年陆续至广州、四川、海南等地拿地开发,据该企业各地分公司反馈信息显示,包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等二三线城市的地产业正处于“弱平衡”状态,短期内建设前景稳定,“但是显然,3个月之后有可能更趋疲软”。

不过,对比土地用途来看,商品住宅用地的供应量非常少,政府有意调整了土地供应结构。4月成交了12宗土地,总供应面积为32.94万平方米,住宅、商业综合用地仅有1宗。其中77%的地块为工业用地,8%的地块为住宅商业用地,工业办公用地占比7%,商业用地占比6%,办公用地占比2%。

根据报告,克而瑞观点认为,4月太原市土地市场呈回暖迹象。这是因为,太原市4月的土地供应量达到32.94万平方米,而今年1月至3月的土地供应仅为0.42万平方米、8.18万平方米、2.77万平方米。

资金紧张开发商拿地谨慎

除此之外,一位经常参与拿地的房企负责人透露,今年前四月出让土地多位于远郊区,而且地块性质多为工业。缺少优质地块的刺激,也是让开发商更加不愿松开钱袋子的重要原因之一。“除非遇到真正心仪的地块。比如去年高价成交的山西电机厂地块,地处太原城市商业核心区,虽然价格依然偏高,但也能吸引大批房企竞买。”

价滞量跌开发节奏放缓

克而瑞太原机构负责人李峰分析,开发商拿地意愿不会在近期出现明显好转。由此也会影响省城住宅用地未来几个月的成交。

楼市成交放缓的局面已影响到省城土地市场的供应走势。本周,克而瑞太原机构发布今年4月《太原市房地产市场研究报告》。虽然,报告称太原土地市场4月呈供应回暖现象,但是该月新增的12宗用地中仅有1宗为住宅、商业综合用地,面积比例不足总供应1成。

与此同时,4月土地成交量也比上月有所回升,由上月的零成交增长为7.4万平方米。按照土地挂牌至成交有1个月周期推算,5月太原市的土地成交量将会出现明显回升。

结合1月至3月的土地出让情况,业界人士认为,开发商拿地热情不再,尤其是对住宅开发更加谨慎。今后,商业地产、旅游地产会继续升温。